ЧТО ДЛЯ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ ФИНАНСЫ

Жители не могут сами содержать многоквартирный дом — для этого нужны знания, материалы и оборудование. Поэтому заботу о доме собственники передают управляющей компании. У К — коммерческая структура, которая работает, чтобы получить прибыль. Её доход складывается из средств, которые вносят жители дома и арендаторы помещений. Деньги, которые остаются после ремонтных работ, содержания помещений, налогов, зарплаты сотрудников — это чистая прибыль УК. В среднем — 10% от выручки. Увеличить доход и сократить расходы хочет любая жилищная компания. Чтобы добиться этого, нужно пересмотреть традиционные методы управления и повысить эффективность всех процессов.

2dbf2f7f-6aeb-4287-801e-118ee573c4ac.jpeg

Финансы управляющих компаний в сфере ЖКХ

ЧТО ДЛЯ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ ФИНАНСЫ

Жилищно-коммунальное хозяйство – это базовая отрасль экономики России. Оно снабжает население необходимыми услугами для комфортной жизни, а промышленность – необходимой инфраструктурой.

Жилищно-коммунальный комплекс на сегодняшний день находится в тяжелом положении. Наблюдается существенный износ коммунальных сетей (тепловых – 62,8%, водопроводных – 64,8%, электросетей – 58,1%; в некоторых муниципальных образованиях износ коммунальных сетей достигает 95%), рост аварийности, огромные потери коммунальных ресурсов.

Финансовые показатели управляющих компаний говорят об убыточности данного сектора. Современная ситуация такова, что без изменения системы финансирования и управления ЖКХ его эффективное функционирование невозможно.

Российский фонд фундаментальных исследований (РФФИ) предоставляет грант Тверскому государственному университету на «Исследование финансово-экономических аспектов деятельности управляющих компаний в сфере ЖКХ и разработку предложений по повышению их финансовой устойчивости». Для ученых ТвГУ, разрабатывающих новую финансовую модель управляющих компаний в сфере ЖКХ, отдел юридической и экономической литературы подготовил книжную выставку «Финансы управляющих компаний в сфере ЖКХ».

Дата проведения: 15.03.2018 – 13.04.2018


Адрес проведения: Ул. 2-ая Грибоедова д. 22, 2 этаж, ауд. 225.

Телефон для справок: 55-13-51

Контактное лицо: Галенчикова Э. А.

Финансы управляющих компаний ЖКХ

Зачем нужна управляющая компания?

Управляющая компания может торговать на бирже от лица инвестора, если у него нет возможности делать это самостоятельно. Для этого инвестор вкладывает деньги в биржевые фонды управляющей компании.

Управляющая компания — это квалифицированный участник рынка ценных бумаг, который управляет активами инвесторов, чтобы получить для них доход, опираясь на прошлые периоды инвестиционной стратегии. За управление компания берет вознаграждение.

Чтобы управлять активами инвесторов, компании нужна лицензия Банка России. У Тинькофф Капитала она есть.

Зачем инвестировать через управляющую компанию, если можно самостоятельно?

У инвестиций через управляющую компанию есть несколько преимуществ.

Для самостоятельных вложений на бирже нужно сначала потратить время на обучение и практику, а потом внимательно следить за новостями по приобретенным бумагам, чтобы своевременно реагировать на меняющуюся ситуацию. В управляющей компании работают сотрудники с профильным финансовым образованием и стажем на фондовом рынке. У них есть полный рабочий день, знания и навыки, чтобы инвестировать за клиента.

Низкий порог входа.
Управляющие компании предлагают биржевые фонды с порогом входа от 100 ₽ за один пай, Тинькофф Капитал — от 5 ₽. Чтобы купить бумагу на бирже самостоятельно, инвестор должен вложить от 1000 ₽. Кроме того, простому инвестору недоступны бумаги для квалифицированных участников торгов.

Низкие комиссии за управление.
Обычно комиссия управляющей компании не превышает 1,5% в год в биржевых фондах и 4% в классических открытых паевых фондах. В долгосрочной перспективе это меньше, чем может потратить инвестор при активной самостоятельной торговле на бирже.

Чем более диверсифицирован портфель, тем он устойчивее: если одна акция обесценится, потери для инвестора будут минимальны. Управляющая компания снимает с инвестора заботы о формировании портфеля. Через покупку пая можно инвестировать сразу в десятки или сотни ценных бумаг. При этом пай удостоверяет права инвестора на все бумаги в фонде.

Контроль со стороны государства.
Деятельность управляющей компании строго регулируется Банком России. У К регулярно отчитываются о том, во что вложены активы фондов, а любая операция с деньгами требует одобрения со стороны специализированного депозитария — независимой организации, которая хранит имущество фонда. Раз в год в фонде проходит обязательный внешний аудит.

Доступ к активам для профессионалов.
С помощью паевых фондов неквалифицированный инвестор может вложиться в активы, которые не смог бы купить сам из‑за правовых ограничений. Например, акции западных ETF, которые ставят на падение американской экономики или на рост сектора биотехнологических компаний.

Читать также:  Финансы, Ковалева В.В., 2007

Какой доход гарантирует управляющая компания?

Управляющая компания не может гарантировать доход от вложений. Это противоречит природе финансовых рынков, а потому запрещено законами РФ в соответствии с мировой практикой.

Чтобы помочь клиенту сориентироваться в потенциальной доходности инвестиций, управляющая компания ведет статистику и демонстрирует результаты работы своих инвестиционных стратегий в прошлом.

Как Тинькофф Капитал удерживает комиссию?

Комиссия на покрытие расходов фонда и вознаграждение управляющей компании уже заложены в цену пая на бирже и не списываются отдельно.

Управляющая компания может обанкротиться?

Маловероятно. Банк России требует от управляющих компаний поддерживать нужный уровень собственного капитала каждый рабочий день, а за нарушение отзывает лицензию.

В случае банкротства управляющей компании активы паевых фондов передаются другой управляющей компании без каких‑либо потерь для клиентов. Активы фондов хранятся обособленно от имущества управляющей компании и не могут быть использованы для покрытия долгов.

Застрахованы ли мои вложения?

Нет, Агентство по страхованию вкладов не страхует вложения в паевые инвестиционные фонды.

Инвестиции — более рисковый инструмент в сравнении с банковским вкладом, но это компенсируется потенциально более высоким доходом.

Где посмотреть официальные документы управляющей компании?

Тинькофф Капитал публикует все сведения о себе и своей деятельности учредительные документы, финансовую отчетность по российским и международным стандартам, подробную отчетность по каждому фонду, инвестиционные политики фондов, официальные сообщения о любых юридических действиях с фондами.

Клиентоориентированность и работа с должниками

Прибыль управляющих организаций зависит от того, сколько готовы заплатить собственники квартир. Основной источник доходов УК
— плата за содержание жилья. Она может быть увеличена только по решению общего собрания жителей, это правило закреплено в жилищном законодательстве. Исключение — когда жильцы заранее совместно утвердили порядок индексации и изменения тарифа. 

Но вряд ли сейчас жильцы захотят поднимать ставку: доходы большинства людей не растут
. По этой причине под ударом могут оказаться ежемесячные платежи за ЖКУ. Для многих это не самый обязательный платеж, квитанции житель может оплачивать с опозданием
или вовсе игнорировать их. В этом случае у УК накопится долг перед ресурсоснабжающими организациями
и придется выбирать — закрыть его из своих денег или смириться с задолженностью. Но со временем просрочка может привести к судебным разбирательствам, а в итоге — к лишению лицензии. 

Что могут сделать управляющие компании, чтобы сохранить финансовую стабильность и заработать больше: 

  • Повысить лояльность клиентов
    . Доброжелательное отношение собственников — ключевой актив для УК. Уровень лояльности жителей зависит от разных факторов, один из них — качество коммуникации между жильцами и управляющей организацией. Сложно рассчитывать на симпатию клиентов, если УК теряет заявки, показания счетчиков нужно передавать на бумажке, а для оплаты квитанции выстоять очередь в банке или кассе УК. Для повышения лояльности жителей стоит использовать современные электронные инструменты — это позволит упростить процесс взаимодействия и повысить его качество. Если жители смогут быстро и продуктивно общаться со своей УК, у них не будет поводов для возмущения и жалоб в надзорные органы. Оплачивать квитанции за ЖКУ они будут с большей готовностью. 

Как Диспетчер 24 поможет управляющим компаниям повысить доходность

Добиться результатов, о которых сказано выше, можно, если модернизировать привычные методы работы и автоматизировать внутренние процессы при управлении жилфондом. Сотрудничая с жилищными компаниями мы убедились, что автоматизация повышает эффективность управления жилфондом. За счет этого УК может заработать больше, сократить траты, сохранив при этом качество услуг. 

Чтобы увеличить прибыль
, используйте электронные сервисы, в которых можно «оцифровать» часть работы — например, учет заявок жителей. Или полностью перестроить управление МКД. В платформе Диспетчер 24 мы учли все сложности, с которыми сталкиваются управляющие организации в своей работе, и предложили их решение: 

Читать также:  КТО ИЗ СВЯТЫХ ПОМОГАЕТ В ФИНАНСАХ

  • передать показания счетчиков и платить за коммунальные услуги. Чем удобнее собственникам оплачивать квитанцию, тем меньше просрочек по платежам. 
  • получать новости и объявления. Отключение воды или света не застанет жителей врасплох, и они будут довольны заботой УК
  • заказать и оплатить дополнительные услуги. Управляющая компания сможет выполнять больше таких заказов и пополнять свой бюджет. 

Чтобы автоматизировать управление недвижимостью и увеличить доходность вашей управляющей компании, используйте платформу Диспетчер 24.

Смета доходов и расходов

Смета — один из основных финансовых документов для жилищных организаций. Для товарищества собственников смета обязательна, это правило закреплено в статье 137 Жилищного Кодекса РФ. У УК такой ответственности нет, но ей тоже нужна смета — для ведения бюджета, удобства расчётов, составления планов по содержанию МКД и ведения отчётности. 

Документ составляется раз в год, в нем прописывается доход компании и то, куда будут направлены полученные средства. Смета включает в себя такие пункты:

1. Доходы компании
. Здесь указываются все источники прибыли УК. Это плата собственников по статье «содержание жилья», средства за дополнительные услуги от жильцов, деньги юрлиц — за аренду и размещение рекламы, оборудования. 

  • зарплата юристов, которые вели претензионную и судебную работу;
  • расходы на формирование платежных документов — это траты на компьютерную программу, работу бухгалтера по начислению ЖКУ и ведению лицевых счетов; 
  • зарплата штатным сотрудникам УК или ТСЖ. 

Также УК указывает налоги, страховые взносы, штрафы, пени и неустойки. А еще — непредвиденные расходы, если они регулярно появлялись в предыдущие годы. Готовую смету управляющая компания должна предоставить по требованию жителей. 

Из чего состоят доходы управляющих компаний ЖКХ

Заработок компании, которая отвечает за многоквартирный дом, складывается из нескольких видов платежей:

  1. Плата собственников за обслуживание жилфонда
    . Ее регулярно вносят все жильцы, в квитанции она прописывается в графе «содержание и ремонт жилья». Часто жителям непонятно, куда уходят собранные деньги
    . Если качество ремонта в подъезде можно оценить внешне, то в каком состоянии внутридомовые коммуникации, могут понять только специалисты после тщательной ревизии. Ее необходимо провести до встречи с жителями, а на собрании объяснить собственникам, почему они должны каждый месяц платить такую сумму. На эти деньги управляющая компания будет содержать дом — обслуживать коммуникации, следить за общим имуществом. Величину тарифа для конкретного МКД владельцы квартир согласуют на общем собрании. Закон не устанавливает единый тариф для таких услуг, размер платежей зависит от дома, а также готовности жителей платить. По каждому дому УК составляет список работ, рассчитывает их стоимость. Затем полученная сумма делится между жильцами пропорционально их жилплощади и на 12 месяцев.

    Получить прибыль УК может
    , если сэкономит на работах, которые она обязана выполнить по договору управления. Это право прописано в статье 162 Жилищного кодекса. Если при формировании тарифа УК рассчитала одну сумму, но по факту получилось сделать все дешевле, разницу компания вправе оставить себе. При условии, что качество услуг не снизится
    .

  2. Плата за управление
    . Жилищный кодекс разрешает управлять жилфондом за вознаграждение
    . Эта услуга может быть в составе платы за содержание жилья, что допускает статья 154 Жилищного кодекса. В квитанции оплату за управление МКД УК может вынести отдельной строчкой, либо включить эту услугу в строку «плата за содержание и ремонт жилья», но при этом прописать в договоре управления, что вместе с обслуживанием дома, жители оплачивают и работу управляющей компании. 

  3. Дополнительные услуги
    . Это деньги, которые управляющая организация зарабатывает на чем-то кроме содержания многоквартирного дома. Прочие услуги УК вправе оказывать самостоятельно или делегировать их подрядчику. Состав, порядок оказания, цена допуслуг согласуются с жителями на общем собрании. Жители дома могут заказать и оплатить установку, замену или ремонт сантехники, прокладку электропроводки, монтаж труб, которые не относятся к общедомовым. У К может делать ремонт в квартирах. По запросу собственников сотрудники жилищной компании поменяют напольное покрытие, поклеят обои, установят входные двери, проведут электропроводку, смонтируют светильники. 

Читать также:  Финансы в юриспруденции это

Дополнительные платежи поступают также от юридических лиц. Управляющая организация может в качестве арендодателя сдавать подвал, чердак или нежилое помещение в многоквартирном доме. У К вправе брать деньги за рекламу в подъездах или на стене дома, размещение оборудования провайдеров и сотовых операторов на крыше. Но забрать себе все деньги за это УК не может: на средства за аренду общего имущества имеют право все собственники жилья. Арендная плата поступает на расчетный счет жилищной компании, а управляющая компания может по договоренности с жильцами получать вознаграждение за посредничество при использовании общего имущества
.

Как получить и на что направить

Если при содержании МКД появились убытки, возместить расходы
управляющая компания может при помощи субсидии от государства
. Например, если жители многоквартирного дома хотят сделать капитальный ремонт, но собранных на специальном счету денег не хватает. В этом случае УК может получить поддержку от государства. Оно возместит часть затрат на выплату процентов по кредиту, который был оформлен, чтобы рассчитаться с подрядчиками за работу. Помогут только УК, в которой: 

  • нет долгов перед ресурсоснабжающими организациями;
  • решение о капремонте на общем собрании приняли жильцы;
  • есть заключение экспертизы о необходимости капремонта.

Господдержка для одного МКД не может превышать 50% стоимости работ по капремонту в доме, при этом она не может быть больше пяти миллионов рублей.

Размер субсидии для каждого МКД определяет Фонд содействия реформированию ЖКХ. Денег он выдаст столько, сколько по прогнозам понадобится потратить на выплату процентов за все время действия кредита. Субсидию на капитальный ремонт дадут не каждому дому, здание должно соответствовать определенным требованиям: 

  • оно не признано аварийным, его не планируют сносить или реконструировать;
  • ему не больше 60 лет, но не меньше 5; 
  • есть общедомовые приборы учета, по ним рассчитывают коммунальные услуги;
  • деньги на капитальный ремонт жители не отчисляли региональному оператору, а собирали на спецсчету. 

Виды расходов в многоквартирном доме

Большую часть денег, полученных по статье содержание жилья, управляющая компания направляет на обслуживание жилого фонда. По договору с жителями УК проводит такие виды работ:

  1. Контролируют текущее техническое состояние МКД
    .

    Чтобы все инженерные коммуникации в доме работали исправно, специалисты управляющей организации должны регулярно осматривать все системы, устранять выявленные недочеты. Сотрудники УК следят за бесперебойной и безаварийной работой систем отопления, водо-, газо- и электроснабжения, канализации, а также противопожарной системы. 

  2. Поддерживают жилфонд в чистоте, ремонтируют, приводят в порядок придомовую территорию

    Управляющая организация должна регулярно делать уборку в доме, лифте, менять разбитые стекла, сломанные входные двери, следить за температурой в подъездах, дезинфицировать мусоропровод. На территории рядом с домом — выполнять благоустройство и озеленение. 

Чтобы выполнять свои обязанности, УК нужно закупить материалы и оборудование. Например, запорную арматуру, краску для стен, новые стекла. Кроме того, жилищная организация тратит деньги на содержание офиса, зарплату сотрудников, а также на обслуживание парка спецтехники или его аренду у подрядчиков. Еще УК должна заплатить налоги, страховые взносы, штрафы и пени, если они есть. 

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *